访榆林市房地产交易管理所所长思亮
房价一直以来都是备受人们关注的一个话题，我市的房价也经过上涨风波以后，目前处于相持观望状态。日前，本报就我市房价中的一些问题采访了榆林市房地产交易管理所所长思亮。
记者：06年至07年上半年，榆林房价上涨过快是由哪方面因素造成的？
思亮所长：06年至07年上半年我市房地产市场价格上涨了一倍，房地产交易市场异常活跃，房地产市场交易呈现出大幅度的增长态势，06年4月份以后，所有楼盘价格平均增长了20%以上，有的暴涨攀升至30%-40%，至07年6月城市房产均价较2005年12月翻了一倍。造成房地产交易市场过热局面的原因有：
1、受宏观市场经济的影响，主要是全国房地产价格的持续上涨，大气候为榆林楼市的上涨起到了基础性作用。加之市场价值规律作用，我市多年供需矛盾在这一时间段爆发，所有购房者本身买涨不买落的利益驱动下，造成了全民炒房频频得手，使得住宅商业用房销售火爆。
2、住房制度改革步伐的加快，主要是政府的住房公积金货款为群众购房提供了有力保障；加上我市城镇化步伐的加快，大量农村人口涌向城市，推动了房地产市场价格的上涨。
3、大款的囤积资金炒作和房地产开发商自己的虚假炒作，捂盘惜售，人为推动了房市的价格上涨。
加上近年来随着我市经济的腾飞，民间的资本急剧增加，成为市场上的一只“老虎”。
4、榆林“中心城市”的大发展，为房地产业发展拓展了空间。近年来，城市规模不断扩大，市区非农业（户籍）人口不断扩大，加之政府加快城市新区建设和市区道路改造步伐，房屋需求量不断上升。随着城市化进程和城乡一体化发展加快推进，第三产业的快速发展，拆迁安置、市内外投资购房者增多，同时受周边城市房价大幅度提升影响，榆林城房价出现快速攀升。
5、城镇居民收入快速增长，使得居民购房欲望强烈。我市总体经济强势增长，城市居民收入逐年提高，带动了房地产业迅猛发展，随着居民收入的稳步提高和预期看好，居民追求舒适宽敞、环境优美、设施完善的住房，成为必然的选择。
6、投资理念转变，对房地产开发市场推波助澜。房地产业的迅速发展，还得益于银行业的市场化改革。大量货款进入房地产市场，在一定程度上推动了房地产价格的上涨，特别是个人住房消费货款的推出，使买房者可以提前实现消费，造成消费需求成倍增长，激发了房地产开发商的投资热情，也提供了商品房价格的上涨空间。
7、地价强劲上涨拉动房地产开发高位运行。房价过快增长带动各房地产企业上马新项目，竞相拍地，促使土地价格大幅度上涨。土地价格是商品房成本中的重要构成，在商品房价格中约占三分之一，高地价又推动了房价水涨船高加上国家加强了对土地供应的严格控制，造成开发商取得土地难度加大。
8、建筑材料价格上涨，推动了建筑成本的上升。在全国宏观经济持续走强，榆林经济高速发展，工业园区建设、城市基础设施建设和房地产投资强劲拉动下，水泥、钢材、砖等主要建材产品需求大大超过往年，需求拉动的作用，导致建材价格大幅度上涨。
房地产市场的升温是我市房产发展潜力长期积聚的爆发。由于经济持续稳步发展，房地产开发投资快速增长和商品房销售旺盛，市区房价一路攀升，但上涨的幅度仍在正常范围内。
记者：是否可以谈一谈目前榆林房价持续走低的原因？
思亮所长：目前我市房地产交易市场低迷，是国家宏观调控的必然结果，是市场经济运行规律的必然结果。房地产价格呈现出前所未有的平静与理性，是多方面原因形成的：
1、国家利用“看得见的手”对房地产市场进行宏观干预调控的结果。今年我国整个宏观政策是“银根紧缩”，开发商为了有足够的资金开发，必须尽快出售手中楼盘，回笼资金，由此市场上出现了打折、买赠等促销手段，而居民“买涨不买落”的心理更加重了持币观望的情绪。在这些因素的共同作用下，出了楼市销售疲软的情况，促使我市的房地产市场不断降温。
2、受经济规律的影响，我市房地产市场价格在近二年的快速发展过程中，经济总量已上升到一定的高度，从小到大容易，从大到大的经济增长方面，需要更大的力量推动，所以房地产市场交易市场的平稳，是经济规律发展的必然要求。
3、受价值规律的影响，房地产价格的涨跌是由主裁判市场的供给和需求关系决定的。房地产是一种特殊的商品，同商品市场一样，都要经过“衰退、萧条、复苏、又到繁荣”；从萧条开始也是一样，经历“复苏、繁荣、衰退、又能到萧条”，造成我市的部分房价走低。
4、受我市消费群体购买力的影响，收入差距的不断扩大，有较高收入的拥有几套房产，低收入者无房者望房却步，加上我市商品房结构的不合理，以及收入差距的进一步拉大也是造成房地产市场冷清的重要因素。
5、我市保障性住房政策实施，经济适用房已进行规模开发建设的影响，大部分无房户或租房户已转向购买质优价廉的廉租房和经济适用房，因此造成二手房市场观房气候。
6、人口因素的影响，我市人口规模城镇化近二年虽然发展很快，但人口的增长量是决定性因素，大量的空置房闲置房的存在，客观上制约了交易市场价格的升温。
记者：如何看待榆林房产市场冷清的局面？
思亮所长：榆林房地产市场的冷清的局面是由上述多种因素形成的，是经济规律的必然结果，也是榆林做为区域中心城市前几年积聚的购买力的释放后的内在表现。房地产市场等待观望的气候是所有消费群体的共同心理，即“买涨不买跌”的心理造成的，也是人们从不规范的盲从到平静与理性地看待经济，由此看出人们已经开始运用从市场经济中学到的知识，观察、分析、研究市场经济了，开始学习市场经济规律并且指导自己的经济活动了。虽说我们学到的市场经济知识还很有限，对经济规律的了解还很粗浅，但是，毕竟有了这么一个良好的开端。再者我们榆林市区房地税费的全面开征，土地出让金的提升，对于投机者的利润削减少近60%，当然交易市场门可罗雀了。近期房地产市场的冷清，对我市的房地产开发企业也是一次洗礼，从光追求市利润，到考虑提升服务，找寻目标市场消费群体。目前在我市90平方米以下小户型的单元房肯定还是可以火热起来的。
再者，说明房地产和宏观经济之间的紧密关系已经得到认同，宏观经济走弱势必造成房地产市场的弱势，比如股市、通胀经济不景气，加上房价和租金收益不成比例，增值变现困难，造成投资客争相抛盘导致房市部分的个案价格有所回落，但并不代表我市房地产市场的整体下滑，这说明城镇居民在判断房价走势上更理性。高生活成本导致城市人口增长率降低，买房者减少导致房市前进的脚步放缓。
记者：榆林房产价格会不会有明显的拐点？如果有，估计何时出现？
思亮所长：楼市和房价是否出现“拐点”的争论，自去年后半年以来，热热闹闹，已经持续几个月了。虽然眼下仍是“公说公有理，婆说婆有理”，谁也说服不了谁，而且卷入争论的人越来越多。对开发商和炒房团、购房者也是一大考验，“拐点”是否出现，直接决定着人们的行为。比如开发商是继续捂盘惜售，还是降价促销？“炒房团”是见好就收，还是再玩一把冒险游戏？购房者是持币观望，还是继续蜂拥抢购？国家是坚定不移地加强和改善宏观调控，还是观望观望再说？
现在，就我市的楼市和房价是否出现了“拐点”，谈谈自己的看法。
近期榆林房地产开发商楼盘销售缓慢、二手房市场个别案例有所下降，但并不表示我市的房市和房价出现了拐点。房价有没有拐点谁说了都不算，只有价值规律，这个在市场经济中来无影去无踪的“精灵”所操控，推动着市场繁荣或衰败我们谁也逃不出它的掌握。这只“看不见的手”是它用市场价格调节商品供求关系，又用商品供求关系调节市场价格。商品供不应求时，市场价格就自然上涨；市场价格上涨到“极限”时，需求自然萎缩；需求萎缩，供过于求，市场价格自然下涨……商品价值决定商品价格，供求关系或矛盾推动价格上涨和下降。从近期看，我市的整体经济也是昂首阔步向前迈进的，我市商品房供求是平衡的，价格是符合价值的。因为在市场上永远存在利益矛盾的，同时又都在追求自身利益最大化的卖方和买方。国家政策加大了经济适用房、廉租房建设力度，不仅增加着社会供给，减少着商品房的即期需求，而且使得中远期需求提前释放。但在“上有政策下有对策”的潜规则下，情况并不乐观。各地保障性住房建设进度依旧缓慢，实际能提供的住房量并不多。所以我个人意见，我市的房价的拐点并没有出现，也不会有明显的拐点。
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